Byggekontrakter: Hvad skal du vide om estimater vs. Bud
Forståelse af, hvordan entreprenører fakturerer for tjenester, kan hjælpe dig holde omkostningerne nede og dit projekt på sporet
Hvornår husejere planlægger et ombygnings- eller byggeprojekt, en af de første ting, de normalt vil vide, er, hvor meget arbejde vil koste. En del af at spørge om omkostninger er ikke kun at definere hvad arbejdet bliver, men også at vide hvilken form du gerne vil have den kontrakt, der skal tages — fast pris (også kendt som et bud) eller tid og materialer (også kendt som omkostninger plus eller estimat af omkostninger). At forstå finesserne i disse kontraktformer vil hjælpe du bestemmer, hvad der er det rigtige for dig. Fast pris Et fastprisforslag, også kendt som et bud, garanterer, at en specifik mængde arbejde vil blive udført for en bestemt pris. Et bud kan for eksempel være: "Tre lag tagdækning vil fjernes og erstattes med 1.000 kvadratmeter nyt 30-år CertainTeed sammensætning tagdækning, inklusive startinddækning, rygningsåbninger og underlag for 5.000 USD plus moms." Tanken med et fastprisforslag er, at omkostningerne ikke vil overstige den aftalte pris med mindre arbejde tillægges, trækkes fra el ændret. For eksempel ville en opgradering til et 40-årigt produkt øge omkostningerne til materiale og arbejdskraft. Tilsvarende, hvis der er ikke et krydsfinersubstrat, der installerer krydsfiner under tagdækningen ville være en ekstra omkostning. Disse omkostninger vil blive dokumenteret i en som viser ændringen i kostprisen til kontraktprisen.
Fordele ved fast pris.Bud er foretrukken metode til kontraktindgåelse for mange firmaer og boligejere. Husejere vælger det af forskellige årsager. Mange kan lide at vide at der er et ikke-at-overskride beløb til projektet, med forbehold for evt ændre ordrer. Gebyret for arbejde betales normalt efter en tidsplan, der er bundet til kalenderen eller til milepæle, som færdiggørelse af indramning eller installation af Sheetrock. Det betyder, at checks skrives mindre ofte og til et forudsigeligt beløb. Nogle mennesker er flere behageligt at have en bestemt pris i stedet for en, der kan variere baseret på faktiske omkostninger. Andre vil være sikre på, at de får lavest mulige pris ved at sammenligne bud fra flere entreprenører. Mange entreprenører foretrækker også bud. Bud betyder mere arbejde på frontend, på grund af den detaljerede omkostningsvurdering, der kræves, men mindre papirarbejde og omkostningsregnskab til kunder under konstruktion. De har også fordelen af ofte ikke at afsløre arbejdsløn eller markup, så det bliver mindre af et problem hvornår diskutere omkostninger med kunder. Dette giver entreprenørerne mulighed for at fokusere deres præsentation til kunder på den værdi og service, de yder, snarere end på pris sammenligninger med konkurrenterne. Bud tillader også entreprenører ikke bare for at dække deres omkostninger, men at inkludere en pude af beredskabspenge i deres bud, der bliver ekstra fortjeneste skal projektet gennemføres som forventet eller før tidsplanen med nr ekstra omkostninger.
Ulemper ved fast pris.Fordi entreprenører ønsker ikke at mangle midler til at fuldføre projekter med god kvalitet, den pude, de bygger i, betyder boligejere kan ende med at betale mere, end de ville have med en tids- og materialekontrakt. Mangel på detaljer i specifikationer kunne føre til flere ændringsordrer end forventet. For eksempel kan mølleværk, der efterlades uspecificeret, være (medium-density fiberboard), finger-fuget træ, poppel el lodret korngran. Alle har forskellige prisniveauer, og hvis ikke specificeret, kunne entreprenøren inkludere en hvilken som helst af dem i deres bud. Fastpriskontrakter kan også mangle den gennemsigtighed, som nogle boligejere søger i processen. Eksempelvis timekort, fakturaer, underleverandørtilbud og andet dokumentation er normalt ikke en del af den information, der gives. Boligejere har ofte heller ingen indflydelse på, hvilke underleverandører der er ansat til arbejde, da entreprenørens tilbud afhænger af evnen til vælg den underleverandør til prisen. Overvejelser.Fast pris forslag er mest nyttige, når de indeholder en detaljeret beskrivelse af arbejdet, også kendt som arbejdets omfang. Færdiggørelse af designet og valg af materialer efterlader ikke meget plads til det, der er kendt som en godtgørelse, som er en pladsholder for noget, der endnu ikke er valgt. I en fastpris- eller tids- og materialekontrakt er tillæg generelt løst ved ændringsordrer. Det betyder, at hvornår der er valgt noget for varen, som er en godtgørelse (a bordplade materiale, et design til en pejs eller gulvbelægning, til eksempel), skrives en ændringsordre for at dokumentere forskellen i pris mellem det, der er valgt, og det, der er i godtgørelsen. Det kan betyde, at man bruger flere eller færre penge samlet set. hvis du modtage et bud med mange tillæg, sørg for at forstå det godtgørelserne kan eller kan ikke dække omkostningerne til den del af arbejde og kan resultere i en samlet stigning i omkostningerne. I en konkurrenceudbudssituation er der mulighed for, at en entreprenør, der er villig til at lave en lavere bruttoavance, vil tilbyde en pris under de øvrige entreprenører. Dette kan betyde, at entreprenør regner med at bruge billigere underleverandører og materialer, der tager mere eller mindre tid at færdiggøre arbejdet, eller planlægning på mindre supervision og kommunikation end andre. Forstå hvem der skal være supervisor, hvor meget tid han eller hun vil bruge på stedet, og hvor ofte denne person vil kommunikere kan hjælpe husejere med at vurdere forslag og deres relative omkostninger - ikke kun i forhold til det færdige produkt men mht også kundeserviceoplevelse. I det værste tilfælde, buddet kan være så lavt, at entreprenøren ikke kan dække omkostningerne at udføre arbejdet. Du kan opleve, at nogle virksomheder er villige til at bruge én form eller en anden - ikke begge dele - eller måske ikke er villig til at engagere sig i konkurrenceudbud på grund af den store tidsinvestering involveret. Tid og materialer Prisen på en T&M-kontrakt, også kendt som cost plus eller estimat af omkostninger, vil ikke komme via et bud, men via et estimat. An estimat vil detaljere, generelt efter linjepost, alle de opgaver forbundet med projektet. Bortset fra opgaver, skøn detaljerede generelle omkostninger (også kendt som generelle betingelser), såsom tilsyn, oprydning, materialehåndtering og en bærbar Badeværelse; vis markup og skat; og nogle gange endda inkludere omkostninger som generel ansvarsforsikring som separate linjeposter. Afhængigt af virksomheden og hvordan den estimerer, har du evt hundredvis af linjeposter at gennemgå. Fordele ved tid og materialer.Estimat er normalt nemme at sammenligne. Det bør være let at tage tre estimater og se, hvor meget hver entreprenør mener dit nedrivnings-, vvs- eller el-arbejde vil koste. Hvis du ikke har en el-plan endnu, sammenligner estimater giver dig et godt udvalg af omkostninger. Hvis du har givet en plan og specifikationer for belysning, er det vil give dig en bedre idé om de sandsynlige endelige omkostninger, selvom en eller de andre entreprenører kan have medtaget eller udeladt ting som en panelopgradering, som man synes er nødvendig, eller den kabelforbundne røgdetektorer krævet af kode. Endnu en gang specificiteten af arbejdets omfang vil være mest nyttig ved sammenligning prissætning, uanset om det er et estimat eller et bud. T&M-kontrakter har normalt ikke en pude indbygget. Det betyder, at kunder faktureres for kun de faktiske timer, materialer og underleverandørarbejde, det kræver at bygge projektet. Mange husejere foretrækker denne metode, fordi de ikke betaler mere end entreprenøren skal udføre arbejdet godt. Mange entreprenører give kunderne et procentfuldt dokument regelmæssigt til vis estimat i forhold til faktiske fakturerede varer og en løbende total for at projektet kan overvåge omkostningerne. Entreprenører, der bruger T&M-kontrakter, kan lide dem til mange af de samme grunde som deres kunder gør. De bliver betalt for, hvad det faktisk er tager at bygge et projekt. Ved ombygning kan det være svært at estimere den tid, det vil tage at udføre en opgave på en ældre hjem, især når det tidligere er blevet ombygget. Nogle opgaver kan afsluttes hurtigt, mens andre tager en forlænget mængde tid. T&M-kontrakter sikrer, at entreprenøren vil betales for det påkrævede arbejde, selvom det tager længere tid end forventes på grund af ukendte. Ulemper ved tid og materialer.Fordi T&M-kontrakter ikke har en fast ikke at overstige beløb, kan de føre til omkostningsoverskridelser, især hvis papirarbejde og overvågning af udført arbejde til dato er slap. For at undgå denne situation, før du ansætter en entreprenør, bede om flere referencer og find ud af, hvordan entreprenøren har udført på de samlede omkostninger for de seneste projekter samme størrelse som din. Dette vil give dig en god idé om hans eller hende færdigheder i at estimere og styre projekter. Mængden af detaljer i T&M-estimater kan være forvirrende eller overvældende for husejere, der ikke er sikre på, hvordan de skal læse dem eller vil simpelthen ikke have så mange detaljer. Opfordring til en arkitekt hjælp til at vurdere og fortolke forslagene kan være nyttig, om kontraktformen er T&M eller fast pris. Ulempen for entreprenører er, at T&M kontrakter ofte kræver væsentligt mere papirarbejde end en fastpriskontrakt. Tilvejebringelse af regelmæssige procent-fuldførte eller fremskridtsrapporter sammen med kopier af kvitteringer og timekort er tidskrævende og generelt ikke påkrævet i en fastpriskontrakt. Overvejelser.Hvis du vælger en T&M kontrakt, sørg for at der vil være omkostningskontrol og overvågning, der giver dig mulighed for at forstå, hvordan omkostningerne er trending. Lad ikke den ekstra tid en T&M-kontrakt tillader pause dig til at forsinke dit materialevalg. Når specifikationer er afsluttet inden byggestart, en kompetent entreprenøren vil være i stand til at holde dit projekt på sporet. Jo flere ikke vælges og tilføjes under konstruktionen, jo mindre kan en entreprenøren skal holde budgettet og til tiden. Hybridkontrakt Nogle entreprenører er villige til at skrive en hybrid af de to grundlæggende kontraktformularer. En T&M-kontrakt kan skrives med en ikke at overstige beløb eller med et fast entreprenørhonorar (også kendt som opmærkning). Dette giver en vis omkostningskontrol uden at kræve en tilbudsprocessen, men fjerner den fordel for entreprenøren, at en kontrakt med et bud giver. Nogle gange husejeren og entreprenøren vil opdele forskellen i denne type kontrakt, ved at bruge en del af det ikke-at-overskride beløb som en bonus på afslutning af projektet.
Fast pris
Fordele ved fast pris.Bud er foretrukken metode til kontraktindgåelse for mange firmaer og boligejere. Husejere vælger det af forskellige årsager. Mange kan lide at vide at der er et ikke-at-overskride beløb til projektet, med forbehold for evt ændre ordrer.
Ulemper ved fast pris.Fordi entreprenører ønsker ikke at mangle midler til at fuldføre projekter med god kvalitet, den pude, de bygger i, betyder boligejere kan ende med at betale mere, end de ville have med en tids- og materialekontrakt. Mangel på detaljer i specifikationer kunne føre til flere ændringsordrer end forventet.
Overvejelser.Fast pris forslag er mest nyttige, når de indeholder en detaljeret beskrivelse af arbejdet, også kendt som arbejdets omfang. Færdiggørelse af designet og valg af materialer efterlader ikke meget plads til det, der er kendt som en godtgørelse, som er en pladsholder for noget, der endnu ikke er valgt.
Tid og materialer
Fordele ved tid og materialer.Estimat er normalt nemme at sammenligne. Det bør være let at tage tre estimater og se, hvor meget hver entreprenør mener dit nedrivnings-, vvs- eller el-arbejde vil koste. Hvis du ikke har en el-plan endnu, sammenligner estimater giver dig et godt udvalg af omkostninger.
Ulemper ved tid og materialer.Fordi T&M-kontrakter ikke har en fast ikke at overstige beløb, kan de føre til omkostningsoverskridelser, især hvis papirarbejde og overvågning af udført arbejde til dato er slap. For at undgå denne situation, før du ansætter en entreprenør, bede om flere referencer og find ud af, hvordan entreprenøren har udført på de samlede omkostninger for de seneste projekter samme størrelse som din. Dette vil give dig en god idé om hans eller hende færdigheder i at estimere og styre projekter.
Overvejelser.Hvis du vælger en T&M kontrakt, sørg for at der vil være omkostningskontrol og overvågning, der giver dig mulighed for at forstå, hvordan omkostningerne er trending. Lad ikke den ekstra tid en T&M-kontrakt tillader pause dig til at forsinke dit materialevalg. Når specifikationer er afsluttet inden byggestart, en kompetent entreprenøren vil være i stand til at holde dit projekt på sporet. Jo flere ikke vælges og tilføjes under konstruktionen, jo mindre kan en entreprenøren skal holde budgettet og til tiden.