Byggkontrakt: Vad du ska veta om uppskattningar vs. Bud
Förstå hur entreprenörer fakturerar för tjänster kan hjälpa dig hålla kostnaderna nere och ditt projekt på rätt spår
När husägare planerar ett ombyggnads- eller byggprojekt, en av det första de vanligtvis vill veta är hur mycket arbete kommer att kosta. En del av att fråga om kostnad är inte bara att definiera vad arbetet kommer att vara men också att veta vilken form du vill ha kontraktet att ta — fast pris (även känt som ett bud) eller tid och material (även känd som kostnad plus eller uppskattning av kostnad). Att förstå subtiliteterna i dessa kontraktsformer kommer att hjälpa du bestämmer vad som är rätt för dig. Fast pris Ett fastprisförslag, även känt som ett bud, garanterar att en specifik mängd arbete kommer att utföras för en specifik pris. Ett bud kan till exempel vara: "Tre lager tak kommer tas bort och ersättas med 1 000 kvadratmeter nytt 30-år CertainTeed sammansättning takbeläggning, inklusive startbeslag, nockventiler och underlag för $5 000 plus moms." Tanken med ett fastprisförslag är att kostnaden inte ska göra det överstiga det avtalade priset om inte arbete tillkommer, dras av eller ändrats. Till exempel skulle uppgradering till en 40-årig produkt öka kostnaderna för material och arbete. Likaså om det finns är inte ett plywoodsubstrat, installera plywood under tak skulle vara en extra kostnad. Dessa kostnader skulle dokumenteras i en som visar förändringen i kostnad till kontraktspriset.
Fördelar med fast pris.Buden är föredragen metod för entreprenad för många företag och husägare. Husägare väljer det av olika anledningar. Många gillar att veta att det finns ett belopp som inte får överstiga projektet, med undantag för ev ändra order. Arvodet för arbete betalas vanligtvis enligt ett schema som är knutet till kalendern eller till milstolpar, som slutförandet av inramning eller installerar Sheetrock. Det betyder att checkar skrivs mindre ofta och för ett förutsägbart belopp. Vissa människor är fler bekväm att ha ett specifikt pris snarare än ett som kan variera baserat på faktisk kostnad. Andra vill vara säkra på att de får lägsta möjliga pris genom att jämföra bud från flera entreprenörer. Många entreprenörer föredrar också anbud. Bud innebär mer arbete på frontend, på grund av den detaljerade kostnadsuppskattning som krävs, men mindre pappersarbete och kostnadsredovisning till kunder under konstruktion. De har också fördelen av att ofta inte avslöja arbetskraft eller påslag, så det blir mindre problem när diskutera kostnader med kunder. Detta gör att entreprenörerna kan fokusera sin presentation till kunder på det värde och den service de tillhandahåller snarare än på priset jämförelser med konkurrenterna. Anbud tillåter också entreprenörer inte bara för att täcka sina kostnader, men att inkludera en kudde av beredskapspengar i sitt bud som blir extravinst ska projektet ska slutföras som förväntat eller före schemat med nr ytterligare kostnader.
Nackdelar med fast pris.För att entreprenörer vill inte ha ont om pengar att slutföra projekt med bra kvalitet, kudden de bygger in betyder husägare kan sluta med att betala mer än de skulle ha gjort med en avtal om tid och material. Brist på detaljer i specifikationer kan leda till fler ändringsorder än förväntat. Till exempel kan kvarnarbete som lämnas ospecificerat vara (medeldensitetsfiberskiva), fingerskarvat trä, poppel el vertikalkornig gran. Alla har olika prisklasser och om inte specificerade, kan entreprenören inkludera vilken som helst av dem i sina bud. Fastpriskontrakt kan också sakna den transparens som vissa husägare söker i processen. Till exempel tidkort, fakturor, underleverantörsbud och annat dokumentation är vanligtvis inte en del av den information som lämnas. Villaägare har ofta inte heller något att säga till om vilka underleverantörer som är anlitas för arbete, eftersom entreprenörens anbud bygger på förmågan att välj den underleverantören för priset. Överväganden.Fast pris förslag är mest användbara när de innehåller en detaljerad beskrivning av arbetet, även känd som arbetets omfattning. Att slutföra designen och välja material lämnar lite utrymme för vad som kallas en bidrag, vilket är en platshållare för något som ännu inte har valts ut. I ett avtal med fast pris eller tid och material är ersättningar i allmänhet lösas genom ändringsorder. Det betyder att när något väljs för objektet som är en ersättning (a bänkskiva material, en design för en öppen spis eller golv, för exempel), skrivs en ändringsorder för att dokumentera skillnaden i kostnad mellan vad som är valt och vad som finns i ersättningen. Detta kan innebära att spendera mer eller mindre pengar totalt sett. Om du få ett bud med många tillägg, se till att du förstår det traktamenten kan eller kanske inte täcker kostnaden för den delen av fungerar och kan resultera i en total kostnadsökning. I en konkurrensutsatt anbudssituation finns möjligheten att en entreprenör som är villig att göra en lägre bruttovinst kommer att erbjuda ett pris under övriga entreprenörer. Detta kan innebära att entreprenör räknar med att använda billigare underleverantörer och material, tar mer eller mindre tid att slutföra arbetet, eller planering på mindre övervakning och kommunikation än andra. Förstå vem som ska vara handledare, hur mycket tid han eller hon kommer att spendera på plats och hur ofta den personen kommer att kommunicera kan hjälpa husägare att utvärdera förslag och deras relativa kostnader — inte endast i förhållande till den färdiga produkten utan i termer av kundtjänstupplevelse också. I ett värsta scenario, anbudet kan vara så lågt att entreprenören inte kan stå för kostnaden att göra jobbet. Du kanske upptäcker att vissa företag är villiga att använda en form eller en annan — inte båda — eller kanske inte är villig att engagera sig i konkurrensutsättning på grund av den stora tidsinvesteringen involverade. Tid och material Priset på ett T&M-kontrakt, även känt som kostnad plus eller uppskattning av kostnad, kommer inte via ett bud utan via en uppskattning. En uppskattningen kommer att detaljera, vanligtvis efter rad, alla uppgifter kopplade till projektet. Bortsett från uppgifter, uppskattningar specificera allmänna kostnader (även känd som allmänna villkor), som tillsyn, städning, materialhantering och en bärbar toalett; visa markeringen och skatten; och ibland även inkludera kostnader som allmän ansvarsförsäkring som separata poster. Beroende på företaget och hur det uppskattar, kan du ha hundratals rader att granska. Fördelar med tid och material.Uppskattningar är vanligtvis lätta att jämföra. Det borde vara lätt att ta tre uppskattningar och se hur mycket varje entreprenör tror din rivning, VVS eller elarbete kommer att kosta. Om du inte har en elplan ännu, det kommer att jämföra uppskattningar ger dig ett bra prisintervall. Om du har tillhandahållit en plan och specifikationer för belysning, det kommer att ge dig en bättre uppfattning om den sannolika slutkostnaden, men en eller så kan de andra entreprenörerna ha inkluderat eller utelämnat saker som en paneluppgradering som man tror är nödvändig, eller trådbundna rökdetektorer som krävs enligt kod. Återigen, den specificiteten i arbetets omfattning kommer att vara mest användbar vid jämförelse prissättning, oavsett om det är en uppskattning eller ett bud. T&M-kontrakt har vanligtvis inte en kudde inbyggd. Det innebär att kunderna faktureras för bara de faktiska timmarna, material och underleverantörsarbete som krävs för att bygga projektet. Många husägare föredrar den här metoden eftersom de inte betalar mer än entreprenören måste slutföra arbetet väl. Många entreprenörer förse kunder med ett procentuellt fullständigt dokument regelbundet visa uppskattningen kontra faktiska fakturerade varor och en löpande summa för projektet att övervaka kostnaden. Entreprenörer som använder T&M-kontrakt gillar dem för många av de samma skäl som deras kunder gör. De får betalt för vad det faktiskt är tar för att bygga ett projekt. Vid ombyggnad kan det vara svårt att uppskatta den tid det tar att utföra en uppgift på en äldre hem, särskilt när det tidigare har renoverats. Några uppgifter kan slutföras snabbt, medan andra tar en förlängning tid. T&M-kontrakt säkerställer att entreprenören kommer få betalt för erforderligt arbete även om det tar längre tid än förväntas på grund av okända. Nackdelar med tid och material.Eftersom T&M-kontrakt inte har en fasta belopp som inte överstiger, kan de leda till kostnadsöverskridanden, särskilt om pappersarbete och övervakning av utfört arbete till datum är slappa. För att undvika denna situation, innan du anställer en entreprenör, be om flera referenser och ta reda på hur entreprenören har utfört på totalkostnaden för de senaste projekten samma storlek som din. Detta kommer att ge dig en bra uppfattning om hans eller henne skicklighet i att uppskatta och hantera projekt. Mängden detaljer i T&M-uppskattningar kan vara förvirrande eller överväldigande för husägare som inte är säkra på hur de ska läsa dem eller vill helt enkelt inte ha så mycket detaljer. Söker en arkitekt hjälp med att utvärdera och tolka förslagen kan vara till hjälp, om avtalsformen är T&M eller fast pris. Nackdelen för entreprenörer är att T&M kontrakterar ofta kräver betydligt mer pappersarbete än ett fastprisavtal. Tillhandahålla regelbundna rapporter om procentuella slutförda eller framsteg, tillsammans med kopior av kvitton och tidskort är tidskrävande och vanligtvis inte krävs i ett fastprisavtal. Att tänka på.Om du väljer en T&M kontrakt, se till att det blir kostnadskontroller och övervakning som gör att du kan förstå hur kostnaderna är trender. Låt inte den extra tid som ett T&M-kontrakt tillåter avsvagning att du försenar ditt materialval. När specifikationer är klara innan byggstart, en kompetent entreprenören kommer att kunna hålla ditt projekt på rätt spår. Ju mer lämnas omarkerad och läggs till under konstruktionen, desto mindre kan a entreprenören kommer att hålla budgeten och i tid. Hybridkontrakt Vissa entreprenörer är villiga att skriva en hybrid av de två grundläggande avtalsformer. Ett T&M-kontrakt kan skrivas med en inte överstiga beloppet eller med ett fast entreprenörsarvode (även känt som en markering). Detta ger viss kostnadskontroll utan att kräva en anbudsprocessen, men tar bort fördelen för entreprenören att a kontrakt med ett bud ger. Ibland husägaren och entreprenören delar upp skillnaden i denna typ av kontrakt, använda en del av beloppet som inte får överskridas som en bonus på avslutning av projektet.
Fast pris
Fördelar med fast pris.Buden är föredragen metod för entreprenad för många företag och husägare. Husägare väljer det av olika anledningar. Många gillar att veta att det finns ett belopp som inte får överstiga projektet, med undantag för ev ändra order.
Nackdelar med fast pris.För att entreprenörer vill inte ha ont om pengar att slutföra projekt med bra kvalitet, kudden de bygger in betyder husägare kan sluta med att betala mer än de skulle ha gjort med en avtal om tid och material. Brist på detaljer i specifikationer kan leda till fler ändringsorder än förväntat.
Överväganden.Fast pris förslag är mest användbara när de innehåller en detaljerad beskrivning av arbetet, även känd som arbetets omfattning. Att slutföra designen och välja material lämnar lite utrymme för vad som kallas en bidrag, vilket är en platshållare för något som ännu inte har valts ut.
Tid och material
Fördelar med tid och material.Uppskattningar är vanligtvis lätta att jämföra. Det borde vara lätt att ta tre uppskattningar och se hur mycket varje entreprenör tror din rivning, VVS eller elarbete kommer att kosta. Om du inte har en elplan ännu, det kommer att jämföra uppskattningar ger dig ett bra prisintervall.
Nackdelar med tid och material.Eftersom T&M-kontrakt inte har en fasta belopp som inte överstiger, kan de leda till kostnadsöverskridanden, särskilt om pappersarbete och övervakning av utfört arbete till datum är slappa. För att undvika denna situation, innan du anställer en entreprenör, be om flera referenser och ta reda på hur entreprenören har utfört på totalkostnaden för de senaste projekten samma storlek som din. Detta kommer att ge dig en bra uppfattning om hans eller henne skicklighet i att uppskatta och hantera projekt.
Att tänka på.Om du väljer en T&M kontrakt, se till att det blir kostnadskontroller och övervakning som gör att du kan förstå hur kostnaderna är trender. Låt inte den extra tid som ett T&M-kontrakt tillåter avsvagning att du försenar ditt materialval. När specifikationer är klara innan byggstart, en kompetent entreprenören kommer att kunna hålla ditt projekt på rätt spår. Ju mer lämnas omarkerad och läggs till under konstruktionen, desto mindre kan a entreprenören kommer att hålla budgeten och i tid.